藤ホーム地所のブログ: サブリース契約時の注意点

みなさまこんにちわ。

今までサブリースについてメリット・デメリットを書いてきましたが、もしサブリース契約をしようと考えている場合の契約時の注意点を書きたいと思います。

前のブログでは大体サブリース契約は「30年一括借り上げシステム」と書きましたが、「10年固定」としているケースが増えてきているようです。

ここで10年固定と契約書に明記されていても、借地借家法の強行法規が優先されるため無効になってしまします。

また、サブリース会社の減額請求は借地借家法32条第1項に基づいてできます。

これは事業者間の契約であるため、賃貸借契約に基づいた家賃が支払われるということを頭に入れておいた方がよいです。

①契約の解除についてです。

これは契約書の契約解除項目の内容をよく確認することが大切です。

オーナーが契約違反をした場合に契約解除ができると明記されている場合があると思いますが、条項の後半部分に、前半部分とは関係なく、いつでも解除できるという内容が付け足されていつ場合もあります。

文字が多く難しい言葉で明記されているので読むのが面倒だと思ってしまいますが、細かいところまでチェックするのが大切です。

②修繕についてです。

サブリース契約には10～15年後の契約更新ごとに大規模リフォームを行うことができると盛り込まれている場合があります。

ここでサブリース会社がリフォーム工事を自社系列の業者に指定している場合は注意です。

相場よりも2割高の見積もりが当たり前だったりします。

それだったら他の業者で見積もりを取ればいいじゃないかと思いますが、他で見積もりを取った時点で解約をする内容が入っていることもあるようです。

③減額額請求についてです。

サブリース会社が実情とはそぐわない事業収支計画書を提出し、それを大家さんがうのみにしてしまい実際には更新時に毎回減額請求されるなんてこともあるようです。

次から次えと減額請求されてしまったら、金融機関からの借り入れへの返済も不安になってしまいます。

ここでは家賃設定の根拠は何なのかしっかり聞いておくことが大事です。

しかし、サブリース会社によっては何の根拠もない家賃設定でも、繋がりのある不動産鑑定士を雇いお墨付きを得ることもあるようです。

そのような場合は、大家さん側も不動産鑑定士を立てて対抗するなど、一人にならないことが重要です。

サブリースのような一括借り上げは実際の雑仕事がなくなりが楽になりますが、大家さんもまかせっきりではなく賃貸経営をしているという意識を持つことが大切です。

相続対策でも、借り入れをしてるようであれば事業として成り立つか考慮して、次の世代に負の遺産を残さないようにしなければなりません。

上でも同じことを書きましたが、大家さんは借り上げ家賃の減額を前提に、サブリース会社以外の専門家の意見も聞き、賃貸経営計画を立てていくのがよいと思います。

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